Glossaire

Abords :

Tous les espaces libres autour d'une construction quels que soient leurs usages (accès, patio, cour, jardin potager etc...).

Accès :

Mode de raccordement d'un terrain au domaine public ou privé de la voirie et manière d'organiser le parcours sur le terrain entre la construction et la voirie.

Acrotère :

Saillie verticale d'une façade, au-dessus du niveau d'une toiture-terrasse, ou d'une toiture à faible pente.

Affouillement et exhaussement des sols :

Les affouillements et exhaussements de sols sont soumis à autorisation à condition que leur superficie soit supérieure à 100 m² et que leur hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou leur profondeur s'il s'agit d'un affouillement, excède 2 mètres. Ce peut être notamment le cas d'un bassin, d'un étang, d'un réservoir creusé sans mur de soutènement, d'un travail de remblaiement ou déblaiement à la réalisation de voie privée.

Alignement :

Portion d'une propriété située généralement en bordure de voie que la mairie peut, par arrêté, destiner à l'aménagement futur de la voie.

Aménagement sans changement de destination :

Réalisation de travaux n'ayant pas pour effet de changer l'affectation de locaux, notamment de locaux d'habitation (aménagement de combles ou de sous-sols).

Axonométrie :

Représentation du volume d'un bâtiment à vol d'oiseau. Le plan est extrudé ; les valeurs des angles et les dimensions y sont conservées sur une des faces et pour les autres, les dimensions sont respectées, mais les angles sont modifiés.

Bâtiment annexe :

Est considéré comme bâtiment annexe, une construction, accolée ou non à la construction principale, non affectée à l'habitation, ou aux activités économiques mais à un usage annexe à celui de la construction principale (Exemple : garage, abri de jardin, remise à bois...).

Carte Communale :

La carte communale est un document d'urbanisme simple qui délimite les secteurs de la commune où les permis de construire peuvent être délivrés : elle permet de fixer clairement les règles du jeu. Elle peut élargir le périmètre constructible au-delà des « parties actuellement urbanisées » ou créer de nouveaux secteurs constructibles qui ne sont pas obligatoirement situés en continuité de l'urbanisation existante. Elle peut aussi réserver des secteurs destinés à l'implantation d'activités industrielles ou artisanales. Contrairement au PLU, elle ne peut pas réglementer de façon détaillée les modalités d'implantation sur les parcelles (types de constructions autorisées, densités, règles de recul, aspect des constructions, stationnement, espaces verts…) et elle ne peut contenir des orientations d'aménagement. Ce sont les dispositions du règlement national d'urbanisme qui s'y appliquent. La carte communale doit respecter les principes généraux énoncés aux articles L.110 et L.121-1 du code de l'urbanisme, notamment les objectifs d'équilibre, de gestion économe de l'espace, de diversité des fonctions urbaines et de mixité sociale.

Certificat d'Urbanisme (CU) :

Le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique l'état des règles d'urbanisme applicables à un terrain à un moment donné. Il informe sur les droits et obligations attachées à ce terrain. Il est délivré gratuitement à toute personne en faisant la demande.

Changement de destination :

Le code de l'urbanisme définit neuf destinations possibles pour une surface existante : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt et service public ou d'intérêt collectif.

Changer la destination consiste à passer de l'une à l'autre.

Coefficient d'occupation des sols (COS) :

Le coefficient d'occupation des sols (COS) figure dans le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune. Le COS détermine la surface maximale des constructions par rapport à la superficie du terrain. Si les travaux entrepris ont pour effet d'augmenter la surface habitable d'un bâtiment, il faut vérifier à la mairie si le COS le permet.

Coefficient d'emprise au sol :

L'emprise au sol est «la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus». La projection verticale d'une construction est représentée par l'aire formée au sol par l'assise de la construction. Contrairement à la surface de plancher, l'emprise au sol intègre l'épaisseur des murs extérieurs. La projection verticale peut être composée d'éléments qui occupent réellement le sol (rez-de-chaussée d'une construction) mais aussi d'éléments en saillie d'un bâtiment. Toutefois les éléments de modénature (décors en façade) tels que bandeaux et corniches et les simples débords de toiture sans élément de soutien (piliers ou équerres) ne sont pas à inclure dans l'emprise au sol. La notion d'emprise au sol s'applique à toutes les constructions, sans exception, y compris celles qui ne comportent pas de fondations ainsi que les bâtiments ouverts ou découverts. Ainsi les constructions closes et couvertes vont constituer de l'emprise au sol telle un bâtiment d'habitation mais également ses annexes : abri de jardin, garage, piscine, véranda. De même, tout édifice utilisé en vue du stationnement constitue de l'emprise au sol. La rampe d'accès extérieure constitue de l'emprise au sol. En revanche, un emplacement de stationnement extérieur non-couvert ne constitue pas d'emprise au sol. Un hangar non clos ou ne comportant pas de fondations constitue de l'emprise au sol.

Comble :

Superstructure d'une construction, qui comprend sa charpente et sa couverture. Le volume d'un comble correspond au volume du niveau supérieur d'une construction disposant d'une toiture à pente.

Copropriété horizontale :

Pratique qui consiste à édifier plusieurs constructions sur un terrain sans passer par une division préalable ou une procédure de lotissement. Compte tenu des difficultés rencontrées par de nombreux particuliers, cette pratique est vivement déconseillée.

Coupe :

Vu verticale d'un bâtiment, depuis ses fondations jusqu'à sa toiture, comme si on l'avait découpé dans le sens de la hauteur et qu'on regardait la tranche dégagée.

Croquis :

Dessin à main levé permettant une première ébauche des volumes du bâtiment.

Densité de construction :

Rapport entre la superficie de mètres carrés construits et la superficie du terrain (cf coefficient d'occupation du sol).

Division :

Opération qui consiste à diviser un bien et à le répartir entre différents acquéreurs.

On distingue les divisions :

Documents d'urbanisme :

Expression qui désigne les instruments de la planification urbaine, en particulier les "plans" d'urbanisme susceptibles d'être établis en application du Code de l'Urbanisme.

Droit de préemption urbain (DPU) :

Le droit de préemption est une procédure permettant à une personne publique (ex : collectivité territoriale) d'acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente par une personne privée (particulier) ou morale (entreprise), dans le but de réaliser des opérations d'aménagement urbain. Le propriétaire du bien n'est alors pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite.

Egout de toiture :

Limite ou ligne basse d'un pan de toiture, vers laquelle ruissellent les eaux de pluie, pour aller ensuite dans une gouttière.

Elévation :

Vue verticale d'une façade du bâtiment.

Emplacement réservé :

Localisation sur un plan d'urbanisme de terrains destinés à accueillir des équipements publics futurs ou installations d'intérêt général.

Emprise au sol d'une construction :

Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (par exemple, un balcon).

Entrée charretière :

L'entrée charretière est une rampe aménagée en permanence par la Ville, dans l'emprise de la voie publique, à même un trottoir ou une bordure de béton ou un fossé, afin de permettre le passage d'un véhicule de la rue à une allée d'accès sur un terrain adjacent à la rue.

Extension :

Augmentation du volume d'une construction existante par surélévation totale ou partielle, par augmentation de l'emprise au sol ou par affouillement de sol.

Façade d'une construction :

Sera considérée comme une seule et même façade, chaque coté de la construction dès lors qu'il n'y a pas une rupture totale du bâti.

Façade du terrain :

La longueur de façade du terrain sera mesurée parallèlement à la voie publique ou privée.

Faîtage :

Arête supérieure ou partie sommitale d'un toit, formée par la rencontre de deux versants. La cote du faîtage est une des cotes de référence qui a été choisie pour définir la hauteur maximale des constructions, particulièrement pour les constructions comportant des toitures à pente.

Habitation :

Cette destination comprend tous les logements, y compris les logements de fonction et les chambres de service, ainsi que les gîtes et chambres d'hôtes.

Hauteur des constructions :

La hauteur des constructions est mesurée en façade à partir du sol naturel existant avant les travaux d'exhaussement ou d'affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet, jusqu'au point le plus haut de la construction (faîtage, toit-terrasse, ...), ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus.

Impact environnemental :

Il correspond à toute modification de l'environnement, bénéfique ou négative, résultant totalement ou partiellement des activités, produits ou services d'un organisme. Il est également qualifié : incidence environnementale.

Imperméabilisation des sols :

Le sol imperméabilisé est celui dans lequel l'eau de pluie ne peut plus pénétrer. Il comprend les surfaces occupées par les bâtiments en superstructure, en infrastructure (bâtiment enterré et parkings), ainsi que les surfaces revêtues avec des produits étanches (bitume, enrobé, béton, pavés autobloquants, pavés scellés au ciment, etc...).

Le plan de situation :

Montre la parcelle dans son environnement urbain. Il peut être fait d'une photocopie d'une section du plan de la ville en entourant votre terrain, en indiquant le Nord, les voies, à une échelle entre 1/5000 et 1/25000.

Le plan de situation doit donner les indications suivantes :

Les plans d'élévation ou façades :

Le dessin des façades est également nécessaire pour la compréhension de l'ensemble, surtout si l'on touche à l'aspect extérieur de la maison.

Les plans d'élévation doivent inclure les indications suivantes :

Les plans de coupe :

À l'aide des plans de niveau mis au propre avec leurs cotes, vous dessinez les plans de coupe qui sont nécessaires à la compréhension du bâtiment.

Une coupe représente une vue du bâtiment qui aurait été coupé verticalement. Le trait de coupe de la section représentée est indiqué sur chaque plan de niveau. Les plans de coupe permettent de mesurer les hauteurs des constructions.

Les plans de coupe doivent inclure les mêmes indications que les plans de niveau.

Les plans de niveau :

Ils permettent de calculer les surfaces de la construction, de situer l'emplacement des ouvertures (fenêtres, portes) ainsi que de comprendre l'affectation des locaux (habitation, garage, buanderie, remise, etc...).

Les plans de niveau doivent donner les indications suivantes :

Limite séparative :

Désigne l'ensemble des limites parcellaires d'une propriété. Il s'agit d'une frontière, matérialisée ou non par une clôture ou des bornes de repère (bornage) implantées à la cote des sols existants. Elle a pour rôle de délimiter la surface d'une propriété que ce soit par rapport au domaine public (alignement), ou aux parcelles voisines (limites latérales et de fond de parcelle). Le territoire est ainsi découpé en parcelles numérotées constituant des propriétés foncières répertoriées sur le cadastre.

Lotissement :

Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. (L. 442-1)

Créer un lotissement c'est :

Monuments historiques :

Immeubles dont la conservation présente soit en totalité, soit en partie, au point de vue de l'histoire ou de l'art, un intérêt public (article 1er de la loi du 31 décembre 1913). Ces immeubles sont soit classés par le ministre de la Culture (ex: le château de Versailles, le théâtre de Mirecourt, la carrière souterraine de Port Mahon, certains vestiges archéologiques à caractère immobilier…) soit inscrits sur un inventaire supplémentaire (par arrêté du préfet de région ou par arrêté du ministre chargé des affaires culturelles lorsque l'inscription est proposée par la commission supérieure des monuments historiques).

Mur de soutènement :

Est considéré comme un mur de soutènement, le mur soutenant les terres par rapport au niveau du sol naturel existant. Le mur de soutènement soutenant des remblais est apparenté à une clôture.

Nu façade :

Plan vertical de façade le plus rapproché de la limite séparative ou de l'alignement compté à partir du revêtement extérieur fini, hors éléments de composition.

Perspective :

Représentation du volume d'un espace qui coïncide avec la perception visuelle qu'on peut en avoir, en général point du vue du piéton (hauteur d'oeil).

Plan de masse :

Le plan de masse est une vue d'avion du terrain avec ses constructions. Il vous permet de situer le bâtiment dans son contexte, d'étudier son orientation, d'évaluer son impact sur les autres constructions du terrain et sur les constructions des terrains mitoyens. Il vous montre aussi les espaces laissés libres et comment est configuré le jardin. Enfin, il vous permettra de vérifier la conformité de votre projet avec les règlements. Les plans de masse de l'existant et du projet doivent figurer dans le dossier du permis de construire.

L'échelle du plan de masse peut être de 1 cm par mètre (1/100) ou 0,5 cm par mètre (1/200) ou encore 0,2 cm par mètre (1/500) suivant l'importance de la parcelle.

Les plans de masse doivent comporter les indications suivantes :

Plan de Prévention des Risques (PPR) :

Plan qui définit les modalités de prévention des risques naturels prévisibles (inondations, incendies, technologiques, pollutions etc...). Il peut fixer des règles particulières de construction.

Plan Local d'Urbanisme (PLU) :

Document qui permet à une commune de projeter et gérer l'urbanisme sur son territoire. Il est composé de plans où sont définies diverses zones urbaines et naturelles, le droit applicable sur chacune de ces zones étant précisé dans le règlement du PLU. Les PLU remplacent progressivement les POS et leur donnent, notamment par le biais du PADD (Projet d'Aménagement et de Développement Durable) des dimensions prospective et politique plus fortes.

Pleine terre :

Il s'agit d'un terrain disposant de terre végétale et n'ayant pas subi de revêtements ou encore d'implantation de bâti.

Référence cadastrale :

La référence cadastrale est l'identifiant de la parcelle. Elle est unique pour chaque parcelle. Cette identification comprend la désignation du département, de la commune, de la section cadastrale (1 ou deux caractères) et du numéro de la parcelle.

Règlement National d'Urbanisme (RNU) :

Règlement qui régit l'urbanisme sur le territoire français, en particulier dans les communes qui ne disposent pas d'un document d'urbanisme, tel le PLU, le POS ou une carte Communale. Le RNU est inséré au code de l'urbanisme et peut être consulté à la Direction Départementale de l'Equipement et dans ses subdivisions.

Réhabiter :

Mettre aux normes, rendre habitable. Sont présentes les notions de modifications et de recomposition.

Rénover :

Améliorer l'existant en lui donnant une forme nouvelle, la modification entraînant le refus et l'oubli du passé.

Restaurer :

Rétablir, ou tenter de le faire, un bâtiment dans son état ancien. Il s'agit de rester le plus près possible du bâtiment d'origine, de faire ressurgir et valoir les accessoires.

Retrait :

On appelle retrait l'espace situé entre une construction et la limite séparative, sa largeur est constituée par la mesure de l'horizontale normale à la façade du bâtiment considéré jusqu'à sa rencontre avec la limite de propriété.

RT 2012 : Réglementation Thermique 2012

Afin de réduire durablement les dépenses énergétiques, le Grenelle Environnement a prévu la mise en œuvre d'un programme de réduction des consommations énergétiques des bâtiments (articles 3 à 6 de la loi « Grenelle 1 » du 3 août 2009). Depuis la mise en place d'une réglementation thermique (1974), la consommation énergétique des constructions neuves a été divisée par 2. Le Grenelle Environnement prévoit de la diviser à nouveau par 3 grâce à une nouvelle réglementation thermique, dite RT 2012.

Saillie :

Élément de construction tel, débord de toit, corniche ou balcon, en avant du plan de façade.

Schéma :

Dessin simplifié explicitant le fonctionnement de l'espace en coupe ou en plan.

Servitudes :

Charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété (par exemple, un droit de passage).

Servitudes d'utilité publique :

Les servitudes d'utilité publique sont des limitations administratives au droit de propriété instituées au bénéfice de personnes publiques (État, collectivités locales, établissements publics), des concessionnaires de services ou de travaux publics, de personnes privées exerçant une activité d'intérêt général. Elles constituent des charges qui existent de plein droit sur tous les immeubles concernés.

Site :

De nombreux sites de caractère sont "classés" ou "inscrits"; les projets sont soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France ou à celui de la Commission Départementale des Sites.

Site classé :

Un site classé est un site de caractère artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque, dont la qualité appelle, au nom de l'intérêt général, la conservation en l'état et la préservation de toute atteinte grave. Le classement concerne des espaces naturels ou bâtis, quelle que soit leur étendue. Cette procédure est très utilisée dans le cadre de la protection d'un "paysage", considéré comme remarquable ou exceptionnel.

Site inscrit :

Un site inscrit est un espace naturel ou bâti de caractère artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque qui nécessite d'être conservé.

Sol naturel :

Il s'agit du sol existant à la date de dépôt de la première autorisation d'occupation du sol intéressant le terrain, avant d'éventuels affouillements ou exhaussement de sol.

Surface construite :

Superficie horizontale déterminée par le contour extérieur de la projection verticale sur le sol de tous les murs et points porteurs formant l'ossature de la construction.

Surface de plancher d'une construction :

Somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment excluant ainsi les épaisseurs correspondant à l'isolation.

Surface Habitable (SH) :

Aux termes de l'article R.111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Ne sont pas pris en compte :

Noter que le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multiplié par les hauteurs sous plafond.

Surface Utile :

A l'inverse de la Surface Habitable (SH), elle comptabilise toutes les annexes (combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas ou séchoirs extérieurs au logement).

TDCAUE :

Taxe Départementale pour le financement des Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement.

TDENS :

Taxe Départementale pour les Espaces Naturels Sensibles.

Terrain enclavé :

Terrain qui ne dispose pas d'issue ou uniquement d'une issue insuffisante pour accéder à la voie publique.

Terrain naturel :

Niveau du sol tel qu'il existe avant l'implantation d'une construction, sans remblai ni déblai et qui est pris comme terrain de référence pour définir la hauteur d'une construction.

Terrasse :

Plateforme accessible non close reposant sur structure ou infrastructure.

TLE :

La Taxe Locale d'Equipement a pour objet de financer les travaux d'équipements publics communaux.

Unité foncière ou terrain :

Est considéré comme unité foncière ou terrain, tout bien foncier d'un seul tenant appartenant à un même propriétaire. Sont prises en compte, pour le calcul de la surface du terrain, les parties grevées par un emplacement réservé ou un espace boisé classé. En revanche, les surfaces affectées à l'emprise d'une voie privée ouverte à la circulation générale ne sont pas comptabilisées dans le calcul.

Voie d'accès :

Voie indépendante du réseau public de voirie, située sur le domaine privé pour desservir une ou des constructions.

Volume enveloppe :

Application des règles d'implantation et de hauteur à un terrain qui délimite un volume, dans lequel doit se placer la construction.

Zonage :

Technique consistant à déterminer dans les documents de planifications urbaines des zones d'affectation du sol selon l'usage qui y sera autorisé et la nature des activités dominantes.

Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) :

Les ZAC sont des zones à l'intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation, décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement ou l'équipement de terrains.

Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) :

C'est une servitude d'utilité publique permettant d'identifier et de gérer le patrimoine local. Elle a pour objectif de protéger le patrimoine présentant un caractère esthétique, paysager et architectural remarquable. De manière générale, elle peut être comparée à un cadre réglementaire expliquant les conditions d'une meilleure intégration de travaux dans un cadre architectural, urbain et paysager donné. La ZPPAUP est plus complète et plus précise que le Plan d'occupation des sols auquel elle est annexée.